2020년 국내 리모델링 시장을 말한다
2020년 국내 리모델링 시장, 10조원 넘어
비주거용 중심의 견조한 성장세…93% 차지
주거용 8천억원 시장, 정책따라 물량 증가 예상

2008년 글로벌 금융위기 이후 주택시장이 급격히 침체되고 있는 가운데 건설업체들의 공동주택 리모델링 시장에 대한 관심이 높아지고 있지만, 현재 가장 활성화되고 있는 시장은 아닌 것으로 나타났다.
한국건설산업연구원(원장 김흥수, 이하 건산연) 윤영선 연구위원은 최근  발간한 ‘건축물 리모델링 시장의 부문별 성장 추이와 전망’ 보고서를 통해 “지금까지 우리나라 건축물 리모델링 시장은 주거용이 아닌 상업용, 공업용, 교육사회용 등 비주거용 건축물을 중심으로 성장해온 것으로 분석됐다”고 발표했다.
건축물 리모델링 시장은 주거용은 물론 상업용, 공업용, 농수산용 및 공공용 등 모든 부문의 기존 건축물에서 발생하는 시장이지만, 유독 국내 건설업계가 공동주택에만 관심을 보이는 것은 상대적으로 단위 물량의 규모가 큰 아파트 등 공동주택 위주로 사업을 전개해 온 관행 때문인 것으로 풀이된다.
윤영선 연구위원은 “향후 새롭게 부상하는 건축물 리모델링 시장에 대해 종합적이고 균형있는 시각으로 접근할 필요가 있다”며 “공동주택 뿐만 아니라 다양한 부문의 건축물 리모델링 시장의 특성과 구조를 전반적으로 살펴봄으로써 앞으로의 리모델링 시장 규모를 예측할 수 있다”고 말했다.
실제로 향후 국내 건설시장은 잠재 경제성장률 저하와 인구 구조의 급격한 변화 등으로 신축 중심에서 재건축 및 재개발 단계를 거쳐 리모델링 위주로 성정하는 패턴을 보일 것으로 점쳐진다. 선진국의 경우를 보더라도 대체로 1인당 GDP가 2만 달러를 넘어서면서 리모델링 수요가 커지는 경향을 보이는데 현재 국내 또한 그 시점에 도달해 있어 기존 건축물의 리모델링 활성화가 예상된다.

주거용 건축물 리모델링, 전체시장의 2.9% 불과
건산연에서 발표한 이번 보고서에 따르면, 면적 기준으로 본 2010년도 우리나라 건축물 리모델링 물량은 전체 건축물 착공 면적의 19%를 차지했으나, 금액 기준으로는 전체 건축시장의 8% 내외를 차지하는 것으로 추정했다. 윤 연구위원은 “건축물 착공면적 중 리모델링 면적의 비중을 건축물 유형별로 비교해본 결과 2010년 현재 교육·사회용 건축물의 리모델링 비중이 40.4%로 가장 높았으며, 공업용은 34.4%, 상업용은 17.6% 등이었으며 주거용은 2.9%에 불과하다”고 밝혔다.
또한 2000년대의 리모델링 시장의 성장 추이를 토대로 전망한 향후 리모델링 시장의 규모(2005년 불변가격 기준)는 2015년 9조원, 그리고 2020년에는 10.4조원으로 추정했으며, 2015년도 전체 건축시장에서 리모델링이 차지하는 비중은 8.4∼8.5%, 2020년에는 8.9∼9.5%에 이를 것으로 전망했다.
본 보고서는 건축물 착공면적 통계 자료를 활용해 면적기준과 금액기준으로 나눠 리모델링 시장 규모와 비중을 산출했으며, 유지·보수 등 경상적 활동의 리모델링을 제외한 증·개축 및 대수선 등 건축물의 성능 개선을 위주로 하는 협의의 리모델링 시장을 대상으로 분석했다.  다음은 면적기준과 금액기준으로 나눠 분석한 국내 리모델링 시장 규모 및 전망 추이를 요약 정리한 것이다.

상업용, 주거용 대비 5배 이상 높은 비중 보여
건산연이 지난 10년간의 건축물 착공통계 자료를 토대로 분석한 결과, 2000년대 전체 건축물의 착공면적 중 리모델링이 차지하는 착공 면적의 비중은 비교적 안정적인 증가 패턴을 보이고 있다. [표 1]을 살펴보면 2002년 이후 2007년 한 해를 제외하고는 지속적으로 비중이 증가해 2008년에는 전체 건축물 착공 면적 중 리모델링 비중이 21.3%에 이르렀음을 알 수 있다. 2009년 이후 금융위기 여파로 건축경기가 위축됐지만 큰 폭의 비중 하락은 나타나지 않았으며 오히려 2002년 대비 5.2%p가 증가한 수치를 보여주고 있다. 2010년에는 전년 대비 1%p가 오른 18.5%의 비중을 차지했다.
이에 윤 연구위원은 “이러한 경향적 특징으로 보아 상대적인 리모델링 물량의 비중은 건축경기의 변동 여부와 관계없이 향후에도 지속적으로 증가할 가능성이 높을 것”이라고 내다봤다.
주거용 건축물의 전체 착공면적 중 리모델링이 차지하는 비중은 리모델링 면적 비중이 가장 높았던 2008년에도 4.4%에 불과했으며 이후 계속 하락해 2010년에는 2.9%로 떨어졌다([표 2] 참조). 이같은 현상은 여전히 신축의 비중이 높고 상대적으로 리모델링이 활성화되지 못한 아파트가 주거용 건축물에서 차지하는 비중이 높기 때문으로 풀이된다.
지역별로는 수도권에 비해 비수도권의 주거용 건축물 리모델링 물량과 비중이 높은 추세를 유지하고 있다. 이와 반대로 상업용의 경우 주거용 대비 5배 이상 높게 나타나고 있으며 성장 추이 역시 2002년 10.6%에서 2010년 17.6%로 상승하는 등 비교적 안정적인 패턴을 유지하고 있다([표 3] 참조). 이에 대해 윤영선 연구위원은 “아파트 등 공동주택은 집합 거주자의 일치된 의사 결정이 어렵고 정책적 규제완화와 지원이 없는 경우 리모델링을 추진하기 쉽지 않지만, 상업용의 경우 상대적으로 필요가 있는 경우 즉각적 리모델링 추진이 가능하다”고 그 이유를 들었다.

기타 건축물, 교육·사회용이 40.4% 차지
상업용의 경우 2008년까지는 수도권에서의 리모델링 물량과 비중이 비수도권보다 높았으나 그 이후 역전 경향을 보이고 있다. 이는 수도권의 상업용 건축물 신축 및 리모델링 시장이 건축경기 변동에 민감한 영향을 받고 있음을 시사하고 있다.
기타 건축물의 착공면적 중 리모델링 면적 비중은 전반적으로 하향 추세를 보임에도 불구하고 비교적 30%대의 높은 수준을 안정적으로 유지하고 있다. 눈여겨봐야 할 부분은 2010년 기준 기타 건축물 유형별 리모델링 면적 비중이다. [표 5]에서처럼 교육·사회용이 40.4%로 가장 높게 나타났고 이어서 공업용 34.4%, 공공용 24.0%, 농수산용 17.5% 순으로 나타났다. 그러나 리모델링 면적 비중이 높은 교육·사회용과 공업용, 공공용 건축물 등은 이미 신축의 필요성과 수요가 한계가 도달한 것으로 예상된다.
전체 건축물의 리모델링 착공면적을 살펴보면, 2007년 이후 감소 추세임에도 불구하고 2002년의 1,390만㎡와 비교해 2010년에는 1,530만㎡로 10% 가까이 증가했다([표 6] 참조). 2007년까지 안정적 증가세를 유지했으나 2008년 이후 감소세로 전환했고 2010년에는 다시 큰 폭으로 회복했다.
이 중 주거용 건축물 리모델링 착공면적은 2002년과 2003년에는 100만㎡를 상회했으나 2004년 이후부터 최근까진 70만㎡ 내외의 수준을 유지하고 있다. 상업용의 경우, 2008년까지는 거의 지속적으로 400만㎡를 상회했으나 2009년부터는 300만㎡대로 떨어졌다. 기타 건축물은 글로벌 금융위기 직후인 2009년을 제외하고는 800~1,100만㎡대의 대체로 안정적인 증가추세를 이어오고 있다.
전국 리모델링 착공면적을 부문별 비중으로 나눠 살펴보면 공업용 건축물 비중이 2009년 한 해를 제외하고는 30%대 비중을 차지하고 있으며 상업용과 교육·사회용도 각각 20% 비중을 상회해 이들 세 부문이 전체 리모델링 물량의 80% 가량을 차지하고 있다([표 7] 참조). 이중 상업용은 2000년대 초반 대비 비중이 축소되는 경향을 보이지만 교육·사회용은 비중이 증가하는 추세를 보였다. 또 주거용 건축물은 시간이 경과할수록 대체로 감소하고 있지만 농수산용과 공공용 건축물은 점차 물량이 증가하고 있다.

7조원 리모델링 시장, 지난 10년간 안정적 성장세
금액 기준으로 살펴본 전체 건축물 리모델링 시장규모는 [표 8]에서와 같이 2001년도 4조6천억원에서 2010년에는 7조원으로 성장했다.
2001년부터 전체 리모델링 시장은 대체로 안정적 성장세를 유지해 2008년에는 7조6천억원에 이르렀으나, 2009년 글로벌 금융위기 여파로 6조7천억원으로 축소됐고 2010년에는 3천억원 증가한 7조원 규모에 이르렀다.
윤영선 연구위원은 “건축물 성능 개선 중심의 2010년도 국내 건축물 리모델링 시장 규모는 7조원(2005년 불변가격 기준) 수준에 이르는데, 이중 주거용 건축물 리모델링 시장은 5천억원대로 극히 저조한 반면, 상업용과 기타 건축물을 포함한 비주거용 건축물 리모델링 시장은 6.5조원에 이르는 것”으로 추정했다([표 8] 참조).

비주거용이 대세 , 전체시장의 93% 비중 보여
주거용의 경우 리모델링 시장 규모는 5천억원 정도로 2000년대 초반 수준과 동일하며 2008년도에 9천억원 규모로 커졌으나 금융위기에 따른 건축경기 위축의 여파로 다시 위축되는 현상을 보이면서 주거용 리모델링 시장은 2000년대 초반 수준을 넘지 못하고 있다. 이와 반대로 비주택 건축물 리모델링 시장은 2001년도 이후 2006년까지 견조한 성장세를 유지했으며 2007년 이후 다소 주춤했으나 6조원대 이상의 시장 규모를 유지하고 있다.
건산연은 금액 기준의 리모델링 시장 규모 추이 및 전망을 분석하면서 국내 건축시장의 규모를 대변하는 건물건설투자와 동행지표인 건축착공면적을 통해 단위면적당 리모델링 투자액 즉 시장 규모를 추정했으며, 대부분의 리모델링이 비주택에서 이루어진다는 점을 감안, 비주택의 신축대비 리모델링 비용 범위 30~70%의 중간인 50%를 평균적 리모델링 공사비 비중으로 가정해 산출했다.
금액 기준의 리모델링 시장 비중을 살펴보면 주거용 건축물의 경우 리모델링 비중은 1%대를 넘지 못하고 있다. 이에 반해 비주거용 건축물의 리모델링 비중은 2002년 이후 2005년까지 비중이 지속적으로 증가해 2005년에는 13.5%, 2010년에는 12.5%의 비중을 보이고 있다. 주거용과 비주거용을 합산한 전체 건축시장에서의 리모델링 비중 추이는 전반적으로 안정적인 증가세를 보이고 있으며, 2010년에는 8%의 비중을 차지하고 있다.
윤영선 연구위원은 향후 리모델링 시장 규모에 대해 “과거의 금액 기준 추이를 활용해 추정한 결과, 2005년 불변금액을 기준으로 앞으로 리모델링 시장은 2015년에는 9조원을, 2020년에는 10.4조원을 기록할 전망”이라며 “2015년 전체 건축시장에서 리모델링이 차지하는 비중은 2010년보다 0.5%p 증가한 8.4~8.5%를 기록하고 2020년에는 이보다 더 증가한 8.9~9.5%에 이를 것”으로 내다봤다([표 9] 참조).
과거의 성장 추이를 토대로 추정한 주거용 건축물 리모델링 시장의 전망치는 성장의 한계를 보일 수 밖에 없으므로 주거용 건축물 리모델링 시장은 2015년에 0.7조원, 2020년에는 0.8조원대로 1.5%의 비중을 차지함으로써 극히 미미한 성장세를 이어갈 것으로 전망했다. 이에 비해 비주거용 리모델링 시장은 2015년 8.3조원 규모로 15%대의 비중을 차지하고  2020년에는 9.6조원에 16~17%대의 비중을 차지하는 등 비교적 견조한 성장세를 이어갈 것으로 예상했다.

건산연, 향후 리모델링 시장…안정적 성장 예상
앞서 살펴본 바와 같이 2002년부터 2010년까지의 리모델링 물량 변동 추세를 통해 미래 리모델링 시장을 단정적으로 예측하기는 어렵다. 그러나  리모델링 시장은 향후 신축 수요를 대체해 안정적 성장을 나갈 것으로 전망된다.
윤 연구위원은 “건축경기의 하향 추세가 이어질 가능성을 배제할 수 없는 지금의 상황에서 절대적인 물량 증가를 예상하기는  어려우나, 상대적인 비중은 지속적으로 증가할 것으로 보인다”며 “현재 공업용이나 교육·사회용 건축물 등 신축 수요가 어느 정도 성장의 한계에 도달한 부문에서 높게 나타나는데 앞으로  다른 부문으로도 확산될 것”으로 예상했다. 특히 정부 정책이나 시장 요인의 변동으로 인해 아파트 리모델링이 활성화되면, 현재 부진한 주거용 건축물의 리모델링 물량과 비중도 큰 증가를 보일 것이라고 덧붙였다.